W praktyce zdarzają się przypadki, gdy budynek powstaje na gruncie nie będącym własnością budującego, ale poza wieczystym użytkowaniem są to na razie przypadki skrajne wynikające z reguły z zaniedbań budującego.

Wieczyste użytkowanie
Możliwość stania się właścicielem budynku bez posiadania prawa własności do działki, na której ten budynek się znajduje, daje w prawie polskim instytucja użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Instytucja ta została wprowadzona w 1961 roku, czyli w okresie głębokiej komuny, i miała służyć przede wszystkich zachowaniu kontroli państwa nad gruntami na terenie miast, gdyż to państwo pozostawało właścicielem gruntów. Należy zwrócić uwagę, że do 1989 roku użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach i przetrwało do dziś głównie przez fakt, że wieczyści użytkownicy mimo licznych ułatwień nie wykupują masowo gruntów. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Oddający w użytkowanie pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób, może prawem rozporządzać, a prawo to podlega egzekucji. Użytkownik ma też prawo własności do budynków postawionych na gruncie, co jest wyjątkiem od wyżej opisanej zasady superficies solo cedit.
Ma również prawo do żądania przed zakończeniem umowy jej przedłużenia na kolejny okres, a właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Właściciel ma możliwość rozwiązania umowy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Niewątpliwą zaletą jest brak konieczności zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości. Użytkownik wieczysty płaci pierwszą opłatę stanowiącą równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Opłaty roczne w następnych latach są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3 – 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz w roku, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości.

Prawo zabudowy – nowa instytucja
Już wkrótce inwestorzy będą mogli budować na cudzych gruntach bez konieczności nabywania na własność ziemi pod inwestycje. Wystarczy, że podpiszą z właścicielem gruntu umowę, na podstawie której uzyskają prawo zabudowy cudzej nieruchomości. Wznoszone w ten sposób budynki i urządzenia będą stanowiły własność inwestorów, czyli tzw. zabudowców. Ułatwi to, a przede wszystkim obniży, koszty inwestycji. To na razie jednak tylko projekt, przygotowany przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości w ramach zmian kodeksu cywilnego. Według tego projektu prawo zabudowy będzie można ustanawiać na okres od 30 do 100 lat, z możliwością jego przedłużenia.
Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do ksiąg wieczystych, będzie mógł je ustanowić każdy właściciel, zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, a także Skarb Państwa i gminy. Do powstania prawa zabudowy konieczne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego między zabudowcą a właścicielem gruntu. Prawo zabudowy będzie można ustanowić odpłatne albo nieodpłatne. Wynagrodzenie będzie mogło być płatne jednorazowo lub rozłożone na raty. Zabudowca będzie miał nawet prawo do ustanowienia na prawie zabudowy hipoteki, co ułatwi pozyskanie kredytu na budowę oraz możliwość zbycia tego prawa. W budynkach stanowiących zabudowę będzie można ustanawiać odrębną własnośc lokali, co umożliwi na tak pozyskanych gruntach budowę przez deweloperów budynków wielomieszkaniowych. Prawo zabudowy będzie można też wykorzystać do realizacji infrastruktury bez konieczności wywłaszczania właścicieli nieruchomości lub też do realizacji zabudowy na terenach, pod którymi przebiegają tunele kolejowe lub drogowe.
Projekt zmian przepisów wprawdzie nie przewiduje likwidacji użytkowania wieczystego, ale z biegiem lat użytkowanie wieczyste powinno przejść do historii. Rozważa się też zmianę wieczystego użytkowania w prawo zabudowy, ale takie rozwiązanie może się okazać niekonstytucyjne. Lepsza wydaje się likwidacja wieczystego użytkowania i przyznanie użytkownikom prawa własności oraz zmiana opłat za wieczyste użytkowanie na spłatę wartości działki, co byłoby racjonalnym rozwiązaniem, zwłaszcza że istnienie dwóch instytucji wieczystego użytkowania i prawa zabudowy nie sprzyja przejrzystości kształtowania stosunków prawnych.

do górywsteczdrukujpoleć znajomemu