Gwarancja a rękojmia
Jednym ze sposobów zabezpieczania umów o wykonanie robót budowlanych jest podpisanie przez inwestora umowy gwarancyjnej z wykonawcą. Gwarancja taka może zostać zawarta w samej umowie o roboty budowlane lub podpisana jako osobny dokument (umowa).


Gwarancja pełni dwojaką funkcję:
a) stanowi zapewnienie wykonawcy, że wykonane roboty budowlane są dobrej jakości,
b) jest zobowiązaniem do naprawy ujawnionych w okresie gwarancyjnym wad tychże robót.

Najlepsza umowa gwarancji to nie taka, która została udzielona na bardzo długi okres, ale taka, z której w razie reklamacji wykonawca będzie w stanie się wywiązać. Należy o tym pamiętać przy zawieraniu umów z podmiotami, które mogą istnieć na rynku krócej niż udzielona przez nie gwarancja.

Wykonawcy mają pełną swobodę w kształtowaniu zakresu wad, których usunięcie może nastąpić w ramach gwarancji. Wykonawca może ograniczyć swoją odpowiedzialność w umowie gwarancyjnej tylko do wad istotnych, a np. odmówić usuwania drobnych pęknięć.

W zakresie nieobjętym gwarancją Inwestor może skorzystać z rękojmi za wady fizyczne.

W umowach gwarancyjnych często stosowane są ograniczenia odpowiedzialności.

Przykładowy zapis umowny
Wykonawca będzie zwolniony z odpowiedzialności gwarancyjnej wtedy, gdy wady wykonanych przez niego robót wynikają z:

• winy osoby trzeciej,
• wyłącznej winy samego inwestora,
• niewłaściwego użytkowania budowli,
• braku odpowiedniej konserwacji, jeżeli takowa jest wymagana przez producenta lub Wykonawcę.

Przed przystąpieniem do wezwania wykonawcy, aby ten zrealizował swoje obowiązki jako gwaranta, gdy ujawnią się wady wykonanych robót budowlanych, należy wnikliwie przeanalizować umowę gwarancyjną. Może się zdarzyć, że inwestor będzie żądał usunięcia wad, powołując się na gwarancję, a wykonawca odmówi takowych napraw z tego tytułu.
Skierowanie przez inwestora sprawy na drogę sądową może oznaczać jej przegranie, ponieważ odpowiedzialność dającego gwarancję obejmuje zwykłe funkcjonowanie rzeczy.

Gwarant zapewnia, że rzecz jest dobrej jakości, a w wypadku wystąpienia wady zostanie ona usunięta. Inwestorzy żądają usunięcia wad, gdy rzecz nie posiada właściwości, o których zapewniał wykonawca. Brak takiej właściwości nie oznacza, że rzecz ma wady, a tym samym brak jest przesłanki do realizacji gwarancji. Inwestor powinien w takim wypadku realizować swoje uprawnienia wynikające z rękojmi.

Wykonawca, usuwający wady obiektu w ramach gwarancji lub rękojmi, powinien powiadomić użytkownika obiektu (nie musi to być właściciel-Inwestor, ale np. osoba, która obecnie zajmuje się, czy też zarządza obiektem, pod nieobecność właściciela) o ujawnionych zagrożeniach.
Chodzi tutaj o niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia osób, jakie może nieść ze sobą wada lub uszkodzenie obiektu. Podobnie należy postąpić, gdy wykryta wada lub uszkodzenie może spowodować szkodę majątkową. Kwestie bezpieczeństwa, o których jest mowa, dotyczą np.
korzystania z balustrad, czy uszkodzenia/pęknięć ścian nośnych.

Podstawowe zasady konstruowania umów
Podstawową sprawą na którą należy zwrócić uwagę przy konstruowaniu umowy o roboty budowlane jest zapewnienie sobie prawidłowego wykonania umowy przez wykonawcę oraz precyzyjne określenie sposobów i warunków naprawienia ewentualnych wad lub usterek.
Im bardziej szczegółowo wylicza się prawa i obowiązki spoczywające na stronach tym mniejsze ryzyko nieprawidłowego wykonania umowy.

Zawierając umowę o roboty budowlane należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:
a) wyliczenie obowiązków spoczywających na stronach,
b) terminowość wykonania prac.

Strony mogą podzielić daną inwestycję na etapy, których każdy będzie miał konkretny termin realizacji. Dzięki temu inwestor zyskuje kontrolę nad wykonaniem poszczególnych odcinków prac.
c) w przypadku korzystania z pomocy podwykonawców można zastrzec, że będą oni brali udział jedynie przy określonych pracach.
d) niezwykle ważne jest określenie sposobu i terminu odbioru robót lub poszczególnych jego części, a także kwestii związanych z usuwaniem wad lub usterek,
e) określenie zasad płatności z uwzględnieniem ewentualnych kaucji lub potrąceń,
f) modyfikacji przyszłej odpowiedzialności wykonawcy (np. w przypadku stron dwustronnie profesjonalnych można odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć),  
f) odpowiedzialności wykonawcy za wady lub usterki ujawnione po dokonaniu odbioru robót przez inwestora.

Wybrane sposoby zabezpieczania umów budowlanych

• zastrzeżenie prawa zatrzymania części kwoty należnej wykonawcy z każdej faktury, tzw. kaucja gwarancyjna,
• gwarancja zwrotu zaliczki,
• gwarancja dobrego wykonania,
• gwarancja usunięcia wad i usterek,
• weksel.

forum.budowlany.pl - wyraź swoją opinię

do górywsteczdrukujpoleć znajomemu